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日志

房價高居不下本質(zhì)原因何在?

熱度 2已有 523 次閱讀2010-4-1 12:27 |

我國的房價已經(jīng)完全超出其合理水平,原因何在?這一直是各界人士激烈討論的話題而有過國家部門也在互相推脫價格居高責任的皮球,國土資源部研究的結(jié)果是,目前地價占房價的15%-30%,平均是23.2%,遠低于其他國家。當然研究數(shù)據(jù)的引用實在值得商榷,但其他部門則立刻回應(yīng),聲稱這一數(shù)據(jù)有失偏頗,同時政府部門人民部門,在互相的推諉,似乎都不愿意背起這一房價居高推動者的名聲而又有些房產(chǎn)商也左右逢源,講出中國房價還很低的貌似合理的概念,當然低是相對于某些發(fā)達國家做出的比較后得出的我們禁不住要問?在說出這樣令人咋舌的言論時,有沒有周密的考慮一下其他的國家的具體經(jīng)濟情況及人們收入等。當然商人便是商人,我們無望于將這么重要關(guān)乎億萬老百姓幸福的事情,放在其幾句不負責任的話上。畢竟我們是言論自由的國家,他說他的,我們選擇聽不聽的權(quán)利還是有的。

當房子成了一定階層玩弄于掌股的賺錢工具,似乎房子也不會擔心能不能賣出去,不是有很多樓盤被像大白菜樣的搶購一空嗎?房價高的話,能這樣嗎?這一反問是犀利的,也是眾多官員、開發(fā)商的最后的垂死掙扎。但他們沒有看到的是,購房者是誰?是那些炒房團,他們手里有大筆的資金,可以將這個樓盤買下,然后轉(zhuǎn)手賣出,賺取這利差。而老百姓卻眼睜睜的看著房子在這些的手中轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去,看著他們在表演,看著他們?nèi)绾螌⒎績r高高掛起。所以房價不能下降,房價下降對百姓有利,可以有房子住;對開發(fā)商也有利,不至于背著奸商的罪名;對政府更有利,是政府的政策促使房價下降,從而人民安居樂業(yè),他們又何樂而不為呢?是炒房者不能讓房價下降,他們承受不起。當然完全將房價居高歸功于他們,多少有些偏頗之嫌,好在作為一個無產(chǎn)階層的我,買不起房也沒有開發(fā)商請我出面說幾句“真實的話”,更不會有政府部門給我這種權(quán)利,讓我在這里說些自己認為似乎合理的言論,所以也就膽敢冒天下之大不韙的在這里說上幾點房價居高之原因。不然上述不存在情況發(fā)生時,也就沒有必要再講了。

房價高首先從源頭說起,即土地招拍掛制度。雖然國土資源部的研究,是房價中土地平均只占平均是23.2%。但連起兄弟部門都不相信,又如何使廣大老百姓有對這一數(shù)據(jù)的信服力。土地招拍掛最初意愿是為提高土地資源利用度、防止土地出讓腐敗、增加土地收入做出的土地制度安排。最初這項制度對土地市場具有顯著的推動作用,但讓我們愈來愈感覺到這一制度的設(shè)計偏頗,“價高者得”這一約束,實際是在讓老百姓來買單的。尤其是居住用地,這關(guān)乎老百姓福利的問題,卻通過這樣一種制度來實現(xiàn),未免覺得有些許荒唐。商業(yè)用地通過招拍掛來實現(xiàn),多少可以理解,讓有競爭力的企業(yè),得到優(yōu)質(zhì)的土地。但人民居住也需要有競爭力嗎?我想這是不需要的。因此房價高,從源頭已經(jīng)開始了其暗流涌動的洪波.改革現(xiàn)行招拍掛制度,尤其是對居住用地,是治理房價居高的首要舉措,國務(wù)院應(yīng)該研究制定改革的具體措施,放棄“價高者得”,這一居住用地“不合身的外衣”,徹底改變各大開發(fā)商砸錢蓋房的不理智舉措,尤其是一些國有企業(yè)。

第二點原因,房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)負擔性房地產(chǎn)是保值增值投資的最好工具,不但可以抵御通貨膨脹,而且價值提升比其他任何資產(chǎn)都要快,再加上中國人的思想意識形態(tài),特別是那些有能力買房子的老百姓,自然多購幾套房子放在手里,是最安全的投資保障措施。目前,由于占有不動產(chǎn)的稅負幾乎沒有,因此個人投資購買房地產(chǎn)的預(yù)期收益很高。投資人只要不轉(zhuǎn)讓交易,就可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。貪大求闊的心理,也造成了土地資源的閑置和浪費所以一度推動著房價穩(wěn)步上升,只有一次性或貸款在一定期限內(nèi)付清,便是自己的資產(chǎn),并無持有環(huán)節(jié)的稅費,這當然不能遏制住這一股非真實需求的購房欲望。如果增加持有環(huán)節(jié)的稅費,還會有那么多的人來爭相購買嗎?我想應(yīng)該會大幅度的下降,當房子放在手里的凈收益為負時,即使再保守的人,也不會把一個燙手的山芋放在自己的手上。當這一部分非真實需求給予摒棄,而真實需求得到釋放時,或許房價會暫時提高一些,但慢慢會回歸理性,畢竟房子越多征收的稅費便越多。這部分理性的“投資者,或許只能選擇銀行來存放自己的盈余收入了。因而,為發(fā)揮稅收對社會財富的再次分配和調(diào)節(jié)作用,開征物業(yè)稅勢在必行。

第三點,便是現(xiàn)行各界強烈討論的房屋70年到期后是否收費的問題?今年三月份,《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件,開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”,總計49條新增法條赫然在列。49條新規(guī)定中,最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”。 一時間,各大媒體、各界人士議論紛紛,似乎要把國土資源部的人拉出來游行的感覺。而如果續(xù)期,在一系列的制度修改后,到底觸動了誰的利益?這似乎是誰都不愿意回答的一個問題,所以有些人便借以老百姓的名義,對這一未施行的制度評頭論足,說的頭頭是道,老百姓似乎也不太明白其中道理,反正對自己有好處,自然也跟著“起哄”。而據(jù)我了解,很多老百姓都知道,自己買的房子只有七十年,七十年后就不是自己的了,很實在的想法。而這種想法卻搬不到各大媒體的主頁上去,只是在一片“討罵聲”聲中被湮沒。

但到底應(yīng)不應(yīng)該收費,筆者進行了相關(guān)分析:

(1社會法律制度層面分析首先在人們對政策法規(guī)的誤解或至少僅是向有利于自己本身方面考慮的角度。我國自始至終就沒有一部法律明確講,“70年后自動無償續(xù)期”,這完全是一種認為的臆想。當然在,《物權(quán)法》頒布后,多少給人們些許定心丸,但《物權(quán)法》在確定了房主權(quán)利的同時,也沒有明確講土地的無償使用。其次,中國的土地不會私有化,或者至少目前不會私有化。這是意識形態(tài)問題,也是任何人都知道的道理。我們的制度,我們的憲法可以允許私有化房屋,但不允許私有化土地。這從源頭就可以說的清楚的事情,我覺得并沒有多少意義再拿出來討論這個問題。“70年后自動無償續(xù)期”,無異于私有化土地,這與我國現(xiàn)行道路完全相違背。在意識形態(tài)上的問題,是不應(yīng)該拿來用經(jīng)濟衡量的或者至少現(xiàn)在不具有可行性。

2房屋購買成本層面分析目前購買商品房的成本主要這幾塊。第一是土地成本,這其中也包括拆遷補償費用。第二,是商品房建設(shè)過程中的建造成本。第三大塊是一些稅、費,當然這其中有的是法定的,有的是規(guī)范性文件規(guī)定的。還有一塊是開發(fā)企業(yè)的融資成本。目前中國的開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金大部分是通過商業(yè)銀行貸款取得的,所以它要還利息,這是一個融資的成本。再有一塊是開發(fā)企業(yè)的營銷成本,房地產(chǎn)公司需要聘用工作人員、要做廣告營銷等最后,剩下一部分是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。那么購房者,購買一套房屋所付出的成本也自然包括在上述分攤成本中。我們只談土地成本,土地成本大約占總成本的三分之一,而這三分之一的成本在購買房屋時,只是使用權(quán)的三十年。所以,房主購買的土地,其實是一種權(quán)利而不是實物,即土地的70年使用權(quán)(除去開發(fā)周期,可能少于70年)。那么付了70土地使用權(quán)的房主,又有什么理由來爭取永久占有權(quán)呢?這顯然從道理上說不清楚。而大多數(shù)房主講自己置于弱勢群體,對開發(fā)商、政府甚至對法律制度的強勢采取“開左燈右行”的策略,房價一降買的比任何人都快,而購買完后卻在大呼上當。政府法律并沒有欺騙任何人,《華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明文使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:

  (一)居住用地七十年;

  (二)工業(yè)用地五十年;

  (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

  (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

在購買房屋時候,購房者已經(jīng)很清楚,土地使用權(quán)只有70年,不是永久性質(zhì)。而房屋是永久性質(zhì)的私有產(chǎn)權(quán),而有房屋必須使用土地,那么這時候就想如果連帶土地也私有化,豈不更好。中國古代有法不責眾,我怎么覺得現(xiàn)在全國房主合起來和國土資源部對峙,也有著這種些許“法不責眾”的味道呢!

當然,在中國,花錢買服務(wù)天經(jīng)地義,買了70年使用權(quán),就享用70年《華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定,居住用地成百上千,那么購房者會因為這樣而愿意多付出土地使用費嗎?答:會罵開發(fā)商、政府把房價抬高。事實上,我們不能因為一部法律落到個人頭上而帶來負擔,就驚呼不合理。如果“逼迫”政府將土地私有化,這完全無道理可言。

3代際公平層面分析

“70年后自動無償續(xù)期”,將土地私有化,一個個“土皇帝”稱帝稱侯的。這不是苦了我們這些無錢買房的平民老百姓了嗎?“土皇帝”的后代就可以占著土地不放,甚至出了國換了國籍都可以永久擁有著這塊土地。我們的后代就要四處成為“佃戶”?這顯然也不能體現(xiàn)一種社會公平,或者說體現(xiàn)一種“代際公平”。土地完全私有化,那么后代人怎么辦?必須要去“山高皇帝遠”的地方繼續(xù)“占領(lǐng)”土地嗎?那豈不是土地越來越少,社會逆行嗎?

代際公平,讓后代人享有同樣的權(quán)利,不能說祖業(yè)一置,高枕無憂吧。那我們現(xiàn)在的窮人豈不是后代人辱罵的對象了?自然資源要可持續(xù)發(fā)展,雖然土地是自然資源被賦予了社會屬性,但這具有社會屬性的土地,也應(yīng)該要持續(xù)發(fā)展,不要把后代人的權(quán)利或者義務(wù)現(xiàn)在就予以剝奪

4經(jīng)濟層面分析

社會經(jīng)濟發(fā)展,土地作為重要的不可替代的投入要素而顯得尤為重要。加強資本運作,合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地,是城鄉(xiāng)發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的基石。“70年后自動無償續(xù)期”,將土地私有化,隨著城市的發(fā)展,必然會發(fā)生城市重新定位,城市規(guī)劃變化等問題。而一旦確定“私有化土地”成為開發(fā)利用的前提時,將會出現(xiàn)更加尷尬的局面。“土皇帝”不走,政府搬不出法律法規(guī)執(zhí)行,而“土皇帝”會左右手的法律文本,拿給你一一解讀。那時候,我們面對的問題將會更加無奈,所要解決的問題也會更加復(fù)雜。對于經(jīng)濟的發(fā)展,也會無形中形成阻礙作用。房地產(chǎn)被定位為支柱產(chǎn)業(yè),如果房地產(chǎn)市場運行偏頗,我國整個經(jīng)濟環(huán)境的惡化也會急劇下降。當然,那時候,可能這些“土皇帝”又會在指責政府的無能了,這完全有可能。

綜上所述,筆者認為,“70年后自動有償續(xù)期”是明智可行之舉。在人們將私權(quán)看作不可觸碰時候,法律的頒布也更應(yīng)該謹慎思考,不能被雜音所困擾。也許很多無房者并不是同一個聲音,也許存在“事不關(guān)己高高掛起”的態(tài)度,當然這也是我們立法者所必須考慮的范圍。我國憲法規(guī)定城鎮(zhèn)土地歸國家所有,所以,收取土地出讓金,是體現(xiàn)國家所有權(quán)的基本表現(xiàn),也是我國憲法的基本要求。“自動續(xù)期”而不需要繳納土地出讓金,就意味著變相實行土地私有化,這首先是修改憲法的重大事件,需要全國人民代表大會啟動憲法修改程序。否則,修改后的《土地管理法》就會與憲法發(fā)生矛盾。社會主義制度,土地國有和集體所有的背景下,“自動無償續(xù)期”,將出現(xiàn)土地的三種權(quán)利,與社會主義制度的根本原則相違背,這必然會導(dǎo)致意識形態(tài)上發(fā)生轉(zhuǎn)變。70年使用權(quán),使用70年土地,無可厚非,并不需要重新討論這個問題,到期后如果想繼續(xù)使用土地,那么必須支付土地使用權(quán)費用,也是不需要有爭議的問題。又何必大造言論,爭辯必須要無償使用呢?如果續(xù)期收費,那么有更多的房子則需要交納更多的續(xù)期費用,從而使房子消失在那些“投資者”的理想工具欄內(nèi)。也會直接影響非真實需求房屋的量,增加一些存量供給,從而拉低房價

綜上所述,房價居高不下,雖然是一些開發(fā)商及炒房者甚至政府在推動,但我國土地管理制度、稅收制度的漏洞,使得這一推動得到了推波助瀾的作用。快步改革現(xiàn)行土地稅收制度,改變供地源頭地價畸形的高平臺,從而降低成本;增加持有環(huán)節(jié)的負擔,釋放存量的非真實需求;再利用70年后,土地使用需要收費。國家出臺宏觀調(diào)控的政策,我想雖然房地產(chǎn)是最佳的投資工具,但在我國目前來看,大多數(shù)人買不起房的時代了,還是暫且抹掉它的這一功能,畢竟?jié)M足廣大人民群眾的基本住房需求才是當務(wù)之急。


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