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房價高居不下本質(zhì)原因何在?
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我國的房價已經(jīng)完全超出其合理水平,原因何在?這一直是各界人士激烈討論的話題。而有過國家部門也在互相推脫價格居高責任的“皮球”,國土資源部研究的結(jié)果是,目前地價占房價的15%-30%，平均是23.2%，遠低于其他國家。當然研究數(shù)據(jù)的引用實在值得商榷,但其他部門則立刻回應(yīng),聲稱這一數(shù)據(jù)有失偏頗,同時政府部門人民部門,在互相的推諉,似乎都不愿意背起這一房價居高推動者的名聲。而又有些房產(chǎn)商也左右逢源,講出中國房價還很低的貌似合理的概念,當然低是相對于某些發(fā)達國家做出的比較后得出的。我們禁不住要問?在說出這樣令人咋舌的言論時,有沒有周密的考慮一下其他的國家的具體經(jīng)濟情況及人們收入等。當然商人便是商人,我們無望于將這么重要關(guān)乎億萬老百姓幸福的事情,放在其幾句不負責任的話上。畢竟我們是言論自由的國家，他說他的，我們選擇聽不聽的權(quán)利還是有的。
當房子成了一定階層玩弄于掌股的賺錢工具，似乎房子也不會擔心能不能賣出去，不是有很多樓盤被像大白菜樣的搶購一空嗎？房價高的話，能這樣嗎？這一反問是犀利的，也是眾多官員、開發(fā)商的最后的垂死掙扎。但他們沒有看到的是，購房者是誰？是那些炒房團，他們手里有大筆的資金，可以將這個樓盤買下，然后轉(zhuǎn)手賣出，賺取這利差。而老百姓卻眼睜睜的看著房子在這些的手中轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，看著他們在表演，看著他們?nèi)绾螌⒎績r高高掛起。所以房價不能下降，房價下降對百姓有利，可以有房子住；對開發(fā)商也有利，不至于背著奸商的罪名；對政府更有利，是政府的政策促使房價下降，從而人民安居樂業(yè)，他們又何樂而不為呢？是炒房者不能讓房價下降，他們承受不起。當然完全將房價居高“歸功于”他們，多少有些偏頗之嫌，好在作為一個無產(chǎn)階層的我，買不起房也沒有開發(fā)商請我出面說幾句“真實的話”，更不會有政府部門給我這種權(quán)利，讓我在這里說些自己認為似乎合理的言論，所以也就膽敢冒天下之大不韙的在這里說上幾點房價居高之原因。不然上述不存在情況發(fā)生時，也就沒有必要再講了。
房價高首先從源頭說起，即土地招拍掛制度。雖然國土資源部的研究，是房價中土地平均只占平均是23.2%。但連起兄弟部門都不相信，又如何使廣大老百姓有對這一數(shù)據(jù)的信服力。土地招拍掛最初意愿是為提高土地資源利用度、防止土地出讓腐敗、增加土地收入做出的土地制度安排。最初這項制度對土地市場具有顯著的推動作用，但讓我們愈來愈感覺到這一制度的設(shè)計偏頗，“價高者得”這一約束，實際是在讓老百姓來買單的。尤其是居住用地，這關(guān)乎老百姓福利的問題，卻通過這樣一種制度來實現(xiàn)，未免覺得有些許荒唐。商業(yè)用地通過招拍掛來實現(xiàn)，多少可以理解，讓有競爭力的企業(yè)，得到優(yōu)質(zhì)的土地。但人民居住也需要有競爭力嗎？我想這是不需要的。因此房價高，從源頭已經(jīng)開始了其“暗流涌動的洪波”.改革現(xiàn)行招拍掛制度，尤其是對居住用地，是治理房價居高的首要舉措，國務(wù)院應(yīng)該研究制定改革的具體措施，放棄“價高者得”，這一居住用地“不合身的外衣”，徹底改變各大開發(fā)商砸錢蓋房的不理智舉措，尤其是一些國有企業(yè)。
第二點原因，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的“零”負擔性。房地產(chǎn)是保值增值投資的最好工具,不但可以抵御通貨膨脹,而且價值提升比其他任何資產(chǎn)都要快，再加上中國人的思想意識形態(tài)，特別是那些有能力買房子的老百姓，自然多購幾套房子放在手里，是最安全的投資保障措施。目前，由于占有不動產(chǎn)的稅負幾乎沒有，因此個人投資購買房地產(chǎn)的預(yù)期收益很高。投資人只要不轉(zhuǎn)讓交易，就可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。貪大求闊的心理，也造成了土地資源的閑置和浪費所以一度推動著房價穩(wěn)步上升，只有一次性或貸款在一定期限內(nèi)付清，便是自己的資產(chǎn)，并無持有環(huán)節(jié)的稅費，這當然不能遏制住這一股非真實需求的購房欲望。如果增加持有環(huán)節(jié)的稅費，還會有那么多的人來爭相購買嗎？我想應(yīng)該會大幅度的下降，當房子放在手里的凈收益為負時，即使再保守的人，也不會把一個燙手的山芋放在自己的手上。當這一部分非真實需求給予摒棄，而真實需求得到釋放時，或許房價會暫時提高一些，但慢慢會回歸理性，畢竟房子越多征收的稅費便越多。這部分理性的“投資者”,或許只能選擇銀行來存放自己的盈余收入了。因而，為發(fā)揮稅收對社會財富的再次分配和調(diào)節(jié)作用，開征物業(yè)稅勢在必行。
第三點，便是現(xiàn)行各界強烈討論的房屋70年到期后是否收費的問題？今年三月份，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”，總計49條新增法條赫然在列。49條新規(guī)定中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”。 一時間，各大媒體、各界人士議論紛紛，似乎要把國土資源部的人拉出來游行的感覺。而如果續(xù)期，在一系列的制度修改后，到底觸動了誰的利益？這似乎是誰都不愿意回答的一個問題，所以有些人便借以老百姓的名義，對這一未施行的制度評頭論足，說的頭頭是道，老百姓似乎也不太明白其中道理，反正對自己有好處，自然也跟著“起哄”。而據(jù)我了解，很多老百姓都知道，自己買的房子只有七十年，七十年后就不是自己的了，很實在的想法。而這種想法卻搬不到各大媒體的主頁上去，只是在一片“討罵聲”聲中被湮沒。
但到底應(yīng)不應(yīng)該收費，筆者進行了相關(guān)分析：
（1）社會法律制度層面分析首先。在人們對政策法規(guī)的誤解或至少僅是向有利于自己本身方面考慮的角度。我國自始至終就沒有一部法律明確講，“70年后自動無償續(xù)期”，這完全是一種認為的臆想。當然在，《物權(quán)法》頒布后，多少給人們些許定心丸，但《物權(quán)法》在確定了房主權(quán)利的同時，也沒有明確講土地的無償使用。其次，中國的土地不會私有化，或者至少目前不會私有化。這是意識形態(tài)問題，也是任何人都知道的道理。我們的制度，我們的憲法可以允許私有化房屋，但不允許私有化土地。這從源頭就可以說的清楚的事情，我覺得并沒有多少意義再拿出來討論這個問題。“70年后自動無償續(xù)期”，無異于私有化土地，這與我國現(xiàn)行道路完全相違背。在意識形態(tài)上的問題，是不應(yīng)該拿來用經(jīng)濟衡量的或者至少現(xiàn)在不具有可行性。
（2）房屋購買成本層面分析。目前購買商品房的成本主要有這幾塊。第一是土地成本，這其中也包括拆遷補償費用。第二，是商品房建設(shè)過程中的建造成本。第三大塊是一些稅、費，當然這其中有的是法定的，有的是規(guī)范性文件規(guī)定的。還有一塊是開發(fā)企業(yè)的融資成本。目前中國的開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金大部分是通過商業(yè)銀行貸款取得的，所以它要還利息，這是一個融資的成本。再有一塊是開發(fā)企業(yè)的營銷成本，房地產(chǎn)公司需要聘用工作人員、要做廣告營銷等。最后，剩下一部分是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。那么購房者，購買一套房屋所付出的成本也自然包括在上述分攤成本中。我們只談土地成本，土地成本大約占總成本的三分之一，而這三分之一的成本在購買房屋時，只是使用權(quán)的三十年。所以，房主購買的土地，其實是一種權(quán)利而不是實物，即土地的70年使用權(quán)（除去開發(fā)周期，可能少于70年）。那么付了70土地使用權(quán)的房主，又有什么理由來爭取永久占有權(quán)呢？這顯然從道理上說不清楚。而大多數(shù)房主講自己置于弱勢群體，對開發(fā)商、政府甚至對法律制度的強勢采取“開左燈右行”的策略，房價一降買的比任何人都快，而購買完后卻在大呼上當。政府法律并沒有欺騙任何人，《華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明文使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
在購買房屋時候，購房者已經(jīng)很清楚，土地使用權(quán)只有70年，不是永久性質(zhì)。而房屋是永久性質(zhì)的私有產(chǎn)權(quán)，而有房屋必須使用土地，那么這時候就想如果連帶土地也私有化，豈不更好。中國古代有法不責眾，我怎么覺得現(xiàn)在全國房主合起來和國土資源部對峙，也有著這種些許“法不責眾”的味道呢！
當然，在中國，花錢買服務(wù)天經(jīng)地義，買了70年使用權(quán)，就享用70年《華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，居住用地成百上千年，那么購房者會因為這樣而愿意多付出土地使用費嗎？答：會罵開發(fā)商、政府把房價抬高。事實上，我們不能因為一部法律落到個人頭上而帶來負擔，就驚呼不合理。如果“逼迫”政府將土地私有化，這完全無道理可言。
（3）代際公平層面分析
“70年后自動無償續(xù)期”,將土地私有化，一個個“土皇帝”稱帝稱侯的。這不是苦了我們這些無錢買房的平民老百姓了嗎？“土皇帝”的后代就可以占著土地不放，甚至出了國換了國籍都可以永久擁有著這塊土地。我們的后代就要四處成為“佃戶”？這顯然也不能體現(xiàn)一種社會公平，或者說體現(xiàn)一種“代際公平”。土地完全私有化，那么后代人怎么辦？必須要去“山高皇帝遠”的地方繼續(xù)“占領(lǐng)”土地嗎？那豈不是土地越來越少，社會逆行嗎？
代際公平，讓后代人享有同樣的權(quán)利，不能說祖業(yè)一置，高枕無憂吧。那我們現(xiàn)在的窮人豈不是后代人辱罵的對象了？自然資源要可持續(xù)發(fā)展，雖然土地是自然資源被賦予了社會屬性，但這具有社會屬性的土地，也應(yīng)該要持續(xù)發(fā)展，不要把后代人的權(quán)利或者義務(wù)現(xiàn)在就予以剝奪
（4）經(jīng)濟層面分析
社會經(jīng)濟發(fā)展，土地作為重要的不可替代的投入要素而顯得尤為重要。加強資本運作，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，是城鄉(xiāng)發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的基石。“70年后自動無償續(xù)期”，將土地私有化，隨著城市的發(fā)展，必然會發(fā)生城市重新定位，城市規(guī)劃變化等問題。而一旦確定“私有化土地”成為開發(fā)利用的前提時，將會出現(xiàn)更加尷尬的局面。“土皇帝”不走，政府搬不出法律法規(guī)執(zhí)行，而“土皇帝”會左右手的法律文本，拿給你一一解讀。那時候，我們面對的問題將會更加無奈，所要解決的問題也會更加復(fù)雜。對于經(jīng)濟的發(fā)展，也會無形中形成阻礙作用。房地產(chǎn)被定位為支柱產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)市場運行偏頗，我國整個經(jīng)濟環(huán)境的惡化也會急劇下降。當然，那時候，可能這些“土皇帝”又會在指責政府的無能了，這完全有可能。
綜上所述，筆者認為，“70年后自動有償續(xù)期”是明智可行之舉。在人們將私權(quán)看作不可觸碰時候，法律的頒布也更應(yīng)該謹慎思考，不能被雜音所困擾。也許很多無房者并不是同一個聲音，也許存在“事不關(guān)己高高掛起”的態(tài)度，當然這也是我們立法者所必須考慮的范圍。我國憲法規(guī)定城鎮(zhèn)土地歸國家所有，所以，收取土地出讓金，是體現(xiàn)國家所有權(quán)的基本表現(xiàn)，也是我國憲法的基本要求。“自動續(xù)期”而不需要繳納土地出讓金，就意味著變相實行土地私有化，這首先是修改憲法的重大事件，需要全國人民代表大會啟動憲法修改程序。否則，修改后的《土地管理法》就會與憲法發(fā)生矛盾。社會主義制度，土地國有和集體所有的背景下，“自動無償續(xù)期”，將出現(xiàn)土地的三種權(quán)利，與社會主義制度的根本原則相違背，這必然會導(dǎo)致意識形態(tài)上發(fā)生轉(zhuǎn)變。70年使用權(quán)，使用70年土地，無可厚非，并不需要重新討論這個問題，到期后如果想繼續(xù)使用土地，那么必須支付土地使用權(quán)費用，也是不需要有爭議的問題。又何必大造言論，爭辯必須要無償使用呢？如果續(xù)期收費，那么有更多的房子則需要交納更多的續(xù)期費用，從而使房子消失在那些“投資者”的理想工具欄內(nèi)。也會直接影響非真實需求房屋的量,增加一些存量供給,從而拉低房價。
綜上所述，房價居高不下，雖然是一些開發(fā)商及炒房者甚至政府在推動，但我國土地管理制度、稅收制度的漏洞，使得這一推動得到了推波助瀾的作用。快步改革現(xiàn)行土地稅收制度，改變供地源頭地價畸形的高平臺，從而降低成本；增加持有環(huán)節(jié)的負擔，釋放存量的非真實需求；再利用70年后，土地使用需要收費。國家出臺宏觀調(diào)控的政策，我想雖然房地產(chǎn)是最佳的投資工具，但在我國目前來看，大多數(shù)人買不起房的時代了，還是暫且抹掉它的這一功能，畢竟?jié)M足廣大人民群眾的基本住房需求才是當務(wù)之急。
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